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房地产.中国房价称霸全球 可否借房地产信託赚钱?

时间:2020-05-22 来源:业界区域 作者: 点击量:979次

最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中,有42个涨幅在10%以上,第50名涨幅8.2%。有意思的是,在这份全球房价涨幅榜上,城市涨幅都超过10%。 而对全国主要城市房地产潜力进行了大数据模型测算,得出城市房地产潜力排行榜。如图。

房价称霸全球 可否借房地产信託赚钱?

目前,一线城市的房价,相对租金、平均工资等参数都已经太贵,我们很难期望它们将来能够带来太高的回报。另一方面,"永远只涨不跌的资产"其实是不存在的,如果我们真的找到了这样的资产,那幺多半是因为我们正处在涨跌循环的前半段而已。

在房地产市场的"白银时代",特殊国情决定了房地产是国人公认的、少有的靠谱单项投资。

首先我们要了解下什幺是信託呢?信託是一种法律行为,也是一种财产管理制度,本质在于「受人之託,为人管业,代人理财」,在这个人人理财的大背景下,作为理财小白的我们,越来越多的人选择信託。

纵观十年经济,增长最快、最稳定的领域就是房地产行业,这也一直是大众投资最热的领域,此前房地产信託也一直是信託产品中收益最高的类型。

如何选择房地产信託

近年来,房地产信託出现两极分化:优质的房地产公司发行产品少,供不应求,而一些资质较差的房地产则变换着「马甲」,以各种形式来融资,产品趋于细化,个人投资者如何识别这些变化多端的品种,个人认为,可以抓住以下3个要点:

按用资阶段分

(1)前期拿地阶段:此时开发商融资是为获取土地,项目尚不符合银行及信託贷款要求,一般会通过股权投资类信託来实现融资。此类项目收益较高,同时风险较大。

(2)建筑施工阶段:该阶段房产项目融资途径较多,融资方式较为灵活,投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素。

(3)装修经营阶段:用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金,常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金,需重点关注项目本身的经营情况,如:入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

按房产种类分

(1)住宅:一般来说,以项目所在地首选人口凈流入大、房产库存较低的城市,城市内刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型),更优于高端住宅(洋房、别墅等),也就是说,越容易出手的住宅越好。此外,还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

(2)商业地产(集中商业、写字楼等):对前者来说,主要考察后期是租是售、是整是零,能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说,则主要看其招商入住率。

(3)旅游地产:指集旅游、度假、居住为一体的房产项目,需重点关注区域位置与品位,尤其是当地的气候与人文环境。

审核项目融资方、担保方及增信措施的质量

需 要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、凈资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说,背景实力雄 厚、资产负债率不高于70%、凈资产规模较大、连续3年营业收入递增或保持相对稳定、凈资产规模大于对外担保余额,则安全边际较高,借款兑付峰值在信託到 期之后、是发债主体且评级等级为AA及以上,则资质较佳。房地产信託的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权,抵质押率低于50%为优。此外,还要 注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。

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